El ordenamiento jurídico español garantiza la seguridad jurídica de los propietarios. Para inscribir la compra de un inmueble en el Registro de la Propiedad se deben realizar varias gestiones, garantizando así el derecho sobre el inmueble.
Son cuatro fases:
- Previa firma de escrituras ante Notario.
- Firma de escrituras ante Notario.
- Después de firmar los títulos de propiedad.
- Gastos.
1. PROCEDIMIENTOS ANTES DE FIRMAR LAS ESCRITURAS:
En el caso de que el comprador sea un extranjero no residente en España, deberá expedirse una tarjeta de residente, aunque su residencia sea en un país de la Unión Europea (UE), y deberá estar dado de alta en la Hacienda Pública española, tributando en España como residente. Además, deberá tener el pasaporte en vigor en el momento de firmar la escritura y el Número de Identificación de Extranjero (NIE), documento que deberá solicitarse en la Comisaría de Policía local de la zona en la que se encuentre el inmueble.
El NIE es un número de control administrativo emitido por el Ministerio del Interior, imprescindible para pagar los impuestos inherentes a la compra del inmueble. El NIE tiene que ser solicitado directamente por la persona interesada, o por un representante especialmente autorizado mediante Poder otorgado en el extranjero, ya que los otorgados en España no son admitidos para solicitar el NIE a nombre de la persona interesada.
Además del formulario específico, se deben presentar los siguientes documentos para solicitar el NIE; el original y una copia del poder notarial si se solicita a través de un representante el original y una copia del pasaporte (siendo válido una copia consular o notarial) una copia del documento que acredite por qué el interesado solicita para un NIE, que en este caso sería el contrato privado de compraventa, sin embargo, si la persona es de la UE no es necesario aportar la copia del contrato.
Si el comprador es una empresa extranjera, se debe proporcionar un CIF (número de registro de la empresa) para comprar una propiedad, sin diferencias significativas respecto a una sola persona que compra una propiedad. La más significativa será la posibilidad de decidir sobre la aplicación del IVA cuando la empresa venda el inmueble que posee, si ambas partes están de acuerdo y es de interés de ambas, para lo cual deberá estudiarse cada caso por separado.
Antes de firmar cualquier documento que nos vincule a la propiedad, debemos asegurarnos de que no hay cargos pendientes, para lo cual debemos solicitar un certificado del Registro de la Propiedad (Nota Simple Informativa) donde está registrada la propiedad, proporcionando Tomo, Libro, Hoja y número de la parcela. Si la propiedad es de nueva construcción y el contrato se firma antes de la individualización de los distintos apartamentos, sólo podrá solicitar los datos de la parcela donde se está construyendo la promoción, para saber de los cargos existentes que los apartamentos o parcelas podría heredar en el futuro.
Conviene comprobar si la vivienda está sujeta al pago de cuotas de comunidad, si las hay vencidas y han sido pagadas (generalmente no es el caso en viviendas de nueva promoción), así como los correspondientes pagos al Ayuntamiento. , para asegurarse de que no existan deudas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Tasas de Recogida de Basuras o cualquier otra tasa o impuesto que establezca el Ayuntamiento.
Se deberán realizar los trámites correspondientes para la obtención de hipotecas u otros créditos, en caso de ser necesarios para financiar la compra de un inmueble.
Es necesario suscribir, con carácter previo a la escrituración, un contrato de compraventa, de opción de compra o de arras, donde se fija el precio, se liquida el inmueble comprado y las condiciones (plazo de escrituración, reparto de gastos, …), indicando claramente si al precio hay que añadir el IVA, como en el caso de los inmuebles de nueva construcción, y el tipo aplicable según el tipo de inmueble y sus características.
2. FIRMA DE ESCRITURA POR NOTARIO:
Esta fase consiste en firmar la escritura de propiedad ante Notario, lo que nos permite registrar la propiedad a nuestro nombre. El documento indicado debe incluir las condiciones pactadas para la venta y se debe presentar la siguiente documentación para adjuntar al título de propiedad: Pasaporte vigente. NIE.
Comprobante de los pagos realizados con anterioridad a la firma de las escrituras, para acreditar su real existencia, obligación legal establecida para evitar el blanqueo de capitales. Prueba escrita de los medios utilizados para los pagos realizados en el momento de la firma de las escrituras (cheques, letras de cambio, pagarés, transferencias bancarias, hipotecas,…). En el caso de ser extranjero no residente, incluido ciudadano de la UE, se deberá acreditar el origen del total de los fondos utilizados en la compra, tanto en los pagos previos a la firma como en el momento de la firma de las escrituras. El banco que ha recibido los fondos debe acreditar su origen en una cuenta de no residente, a quien se le ha abonado y el inmueble afectado, identificándolo (certificado de inversión). El vendedor deberá aportar el último recibo de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), con fecha de pago vencida, en el que conste claramente la referencia de la propiedad en el Registro de la Propiedad.
3. DESPUÉS DE FIRMAR LAS ESCRITURAS:
Independientemente de las obligaciones fiscales del vendedor, que tiene que pagar el Impuesto a las Ganancias de Capital (Plusvalía), suele ser el comprador quien corre con los gastos legales que implica la compra del inmueble. No obstante, ambas partes pueden pactar previamente un reparto diferente de las cargas generadas hasta el momento de la inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad. No obstante, los trámites que se siguen luego de la firma de los títulos de propiedad son:
Retiro del título de propiedad de la Notaría. Los gastos notariales del procedimiento de compra suelen representar un 0,25 % del precio de venta (hipoteca aparte), sin embargo, pueden variar en función del número de folios de la escritura, del número de vendedores y compradores y del número de inmuebles. involucrado. La liquidación de impuestos se requiere en un máximo de 30 días desde la fecha de la firma del título de propiedad, pagadero en la Oficina Liquidadora (Oficina Liquidadora) de la Junta de Andalucía situada junto a la Oficina del Registro de la Propiedad donde se encuentra la propiedad. se encuentra, debiendo pagar:u2028a 1% del precio de compra en inmuebles con IVA añadido (AJD);u2028a 8% del precio en inmuebles sin IVA añadido (ITP); Presentación e inscripción de escrituras en el Registro de la Propiedad donde se encuentra el inmueble. Los gastos de registro son aproximadamente un 65 % de los gastos notariales.
4. GASTOS:
- Notario: Aproximadamente el 0,25% del precio de venta.
- Registro: Aproximadamente el 65% de los gastos notariales.
- Abogados: Su intervención no es obligatoria y suele ser del 1% del precio, más IVA
