Het Spaanse rechtssysteem garandeert de rechtszekerheid van eigenaren van onroerend goed. Om de aankoop van een onroerend goed in het Kadaster in te schrijven, moeten verschillende acties worden ondernomen, waardoor het recht op het onroerend goed wordt gegarandeerd.
Het zijn vier fasen:
- Voorafgaande ondertekening van de eigendomsaktes voor een notaris.
- Ondertekening van de eigendomsaktes voor een notaris.
- Na ondertekening van de eigendomsbewijzen.
- Uitgaven.
1. PROCEDURES VOOR HET ONDERTEKENEN VAN DE EIGENDOMSBEWIJZEN:
In het geval dat de koper een buitenlander is die niet in Spanje woont, moet een ingezetenenkaart worden afgegeven, zelfs als hij of zij in een land van de Europese Unie (EU) woont, en moet hij zijn geregistreerd bij de Spaanse schatkist en belasting betalen in Spanje als een inwoner. Daarnaast moet hij een geldig paspoort hebben bij het ondertekenen van de aktes en het Foreigner Identification Number (NIE), document dat moet worden aangevraagd bij het plaatselijke politiebureau van het gebied waar het onroerend goed zich bevindt.
De NIE is een administratief controlenummer dat wordt uitgegeven door het ministerie van Binnenlandse Zaken en essentieel is om de belastingen te betalen die inherent zijn aan de aankoop van het onroerend goed. Het NIE moet rechtstreeks worden aangevraagd door de belanghebbende, of door een speciaal gemachtigde vertegenwoordiger via een in het buitenland verleende volmacht, aangezien degenen die in Spanje zijn verleend niet worden toegelaten om het NIE in naam van de belanghebbende aan te vragen.
Naast het specifieke formulier dienen de volgende documenten te worden overlegd om de NIE aan te vragen; het origineel en een kopie van de volmacht indien deze is aangevraagd via een vertegenwoordiger het origineel en een kopie van het paspoort (zijnde een consulaire of notaris geldige kopie) een kopie van het document waaruit blijkt waarom de belanghebbende de aanvraag indient voor een NIE, wat in dit geval het privé-koopcontract zou zijn, maar als de persoon uit de EU komt, is het niet nodig om de kopie van het contract te verstrekken.
Als de koper een buitenlands bedrijf is, moet een CIF (bedrijfsregistratienummer) worden verstrekt om een onroerend goed te kopen, zonder significante verschillen met betrekking tot een enkele persoon die een onroerend goed koopt. De belangrijkste is de mogelijkheid om te beslissen over de toepassing van btw wanneer het bedrijf het eigendom verkoopt, als beide delen ermee instemmen en het voor beide van belang is, waarvoor elk geval afzonderlijk moet worden bestudeerd.
Voordat we documenten ondertekenen die ons aan het onroerend goed kunnen koppelen, moeten we ervoor zorgen dat er geen lopende kosten zijn, waarvoor we een certificaat moeten aanvragen bij het Kadaster (Nota Simple Informativa) waar het onroerend goed is geregistreerd, met vermelding van Volume, Boek, Blad en nummer van het perceel. Als het pand nieuwbouw is en het contract is ondertekend vóór de individualisering van de verschillende appartementen, kunt u alleen de informatie opvragen van het perceel waar de promotie wordt gebouwd, om te weten welke bestaande kosten de appartementen of percelen in de toekomst zou kunnen erven.
Het is raadzaam om te controleren of het onroerend goed is onderworpen aan de betaling van gemeenschapskosten, of er verschuldigde bedragen zijn en zijn betaald (over het algemeen is dit niet het geval bij onroerend goed van nieuwe promotie), evenals de bijbehorende betalingen aan het gemeentehuis , om er zeker van te zijn dat er geen schulden zijn in de onroerendgoedbelasting, afvalinzamelingstarieven of enig ander tarief of belasting vastgesteld door de gemeenteraad.
De overeenkomstige procedures moeten worden gevolgd om hypotheken of andere kredieten te verkrijgen, indien nodig om de aankoop van een onroerend goed te financieren.
Het is noodzakelijk om, voorafgaand aan de eigendomsakte, een koop- en verkoopcontract, een call-optie of een deposito te ondertekenen, waarbij de prijs is vastgesteld, het gekochte onroerend goed is afgewikkeld en de voorwaarden (deadline voor eigendomsbewijzen, verdeling van kosten, …), waarin duidelijk wordt vermeld of er btw moet worden toegevoegd aan de prijs, zoals bij nieuwbouw, en het toepasselijke tarief volgens het type onroerend goed en de kenmerken ervan.
2. ONDERTEKENING EIGENDOMSAKTE DOOR NOTARIS:
Deze fase bestaat uit het ondertekenen van de eigendomsakte voor een notaris, waardoor we het onroerend goed op onze naam kunnen registreren. Het vermelde document moet de voorwaarden bevatten die zijn overeengekomen voor de verkoop en de volgende documentatie moet worden voorgelegd om aan de eigendomsakte te hechten: Geldig paspoort. NIE.
Bewijs van de betalingen die zijn gedaan vóór de ondertekening van de aktes, om het echte bestaan ervan te certificeren, wettelijke verplichting om het witwassen van geld te voorkomen. Schriftelijk bewijs van de middelen die zijn gebruikt voor de betalingen die zijn gedaan bij het ondertekenen van de aktes (cheques, wissels, promessen, bankoverschrijvingen, hypotheken, …). In het geval van een niet-ingezeten buitenlander, inclusief een EU-burger, moet het bewijs van de oorsprong van het totale bedrag dat bij de aankoop is gebruikt, worden getoond, zowel bij betalingen voorafgaand aan de ondertekening als bij het ondertekenen van de aktes. De bank die het geld heeft ontvangen, moet de herkomst van een niet-ingezetene rekening, op wie het geld is bijgeschreven en het betrokken onroerend goed, aantonen (certificaat van investering). De verkoper moet het laatste ontvangstbewijs van de betaling van de onroerendgoedbelasting (IBI) overleggen, met een verlopen betalingsdatum, waarbij duidelijk de eigendomsreferentie bij het Kadaster wordt vermeld.
3. NA ONDERTEKENING VAN DE EIGENDOMSBEWIJZEN:
Onafhankelijk van de fiscale verplichtingen van de verkoper, die de vermogenswinstbelasting (Plusvalía) moet betalen, is het meestal de koper die de juridische kosten draagt die bij de aankoop van onroerend goed betrokken zijn. Beide partijen kunnen echter vooraf een andere verdeling van de gemaakte kosten overeenkomen tot het moment van inschrijving van de aankoop in het Kadaster. Desalniettemin zijn de procedures die worden gevolgd na de ondertekening van de eigendomsbewijzen:
Intrekking van de eigendomsakte bij de notaris. De notariskosten van de aankoopprocedure vertegenwoordigen gewoonlijk 0,25 % van de verkoopprijs (hypotheek buiten beschouwing gelaten), maar ze kunnen variëren afhankelijk van het aantal pagina's van de akte, het aantal verkopers en kopers en het aantal eigendommen betrokken. Belastingafrekening is vereist binnen maximaal 30 dagen vanaf de datum van ondertekening van de eigendomsakte, betaalbaar gesteld in het afwikkelingsbureau (Oficina Liquidadora) van de lokale overheid (Junta de Andalucía) naast het kadaster waar het onroerend goed is gelegen, moeten betalen:u2028a 1% van de koopprijs in panden met BTW (AJD);u2028a 8% van de prijs in panden zonder BTW (ITP); Overlegging en inschrijving van aktes in het Kadaster waar het onroerend goed zich bevindt. De registratiekosten bedragen ongeveer 65% van de notariskosten.
4. KOSTEN:
- Notaris:Ongeveer 0,25% van de verkoopprijs.
- Register:Ongeveer 65% van de notariskosten.
- Advocaten:Hun tussenkomst is niet verplicht en kost meestal 1% van de prijs, plus btw
