Le système juridique espagnol garantit la sécurité juridique des propriétaires. Plusieurs actions doivent être entreprises pour inscrire l'achat d'une propriété dans le registre foncier, garantissant ainsi le droit sur la propriété.
Il y a quatre phases :
- Avant de signer les titres de propriété devant un notaire.
- Signature des titres de propriété devant notaire.
- Après avoir signé les titres de propriété.
- Dépenses.
1. PROCEDURES AVANT LA SIGNATURE DES TITRES DE PROPRIETE :
Dans le cas où l'acheteur est un étranger non résident en Espagne, une carte de résident doit être délivrée, même si sa résidence est dans un pays de l'Union européenne (UE), et il doit être enregistré au Trésor espagnol, payant des impôts en Espagne en tant que résident. En outre, il doit avoir un passeport en vigueur lors de la signature des actes et le numéro d'identification des étrangers (NIE), document qui doit être demandé au poste de police local de la zone dans laquelle la propriété est située.
Le NIE est un numéro de contrôle administratif délivré par le ministère de l'Intérieur, indispensable pour régler les taxes inhérentes à l'achat du bien. Le NIE doit être demandé directement par la personne intéressée, ou par un représentant spécialement autorisé par une procuration accordée à l'étranger, car ceux accordés en Espagne ne sont pas autorisés à demander le NIE au nom de l'intéressé.
En plus du formulaire spécifique, les documents suivants doivent être présentés pour demander le NIE; l'original et une copie de la procuration si elle est demandée par l'intermédiaire d'un représentant l'original et une copie du passeport (valable soit une copie consulaire ou notariée) une copie du document qui prouve pourquoi la personne intéressée fait la demande pour un NIE, qui dans ce cas serait le contrat d'achat privé, cependant, si la personne est de l'UE, il n'est pas nécessaire de fournir la copie du contrat.
Si l'acheteur est une société étrangère, un CIF (numéro d'enregistrement de société) doit être fourni pour acheter une propriété, sans différences significatives par rapport à une seule personne achetant une propriété. Le plus important sera la possibilité de décider de l'application de la TVA lorsque l'entreprise vend le bien immobilier possédé, si les deux parties sont d'accord et que cela les intéresse toutes les deux, pour lesquelles chaque cas doit être étudié séparément.
Avant de signer tout document pouvant nous lier à la propriété, nous devons nous assurer qu'il n'y a pas de frais en attente, pour lesquels nous devons demander un certificat au registre foncier (Nota Simple Informativa) où la propriété est enregistrée, en fournissant Volume, Livre, Feuille et le numéro de la parcelle. Si la propriété est de nouvelle construction et que le contrat est signé avant l'individualisation des différents appartements, vous ne pourrez demander que les informations de la parcelle où la promotion est en cours de construction, pour connaître les éventuelles charges existantes que les appartements ou les parcelles pourrait hériter à l'avenir.
Il convient de vérifier si le bien est soumis au paiement des charges de la communauté, s'il y en a dues et ont été payées (généralement ce n'est pas le cas dans les biens de nouvelle promotion), ainsi que les versements correspondants à la Mairie , pour s'assurer qu'il n'y a pas de dettes dans la taxe foncière, les taux de collecte des ordures ménagères ou tout autre taux ou taxe fixé par le conseil municipal.
Les procédures correspondantes doivent être faites pour obtenir des hypothèques ou d'autres crédits, si nécessaire pour financer l'achat d'une propriété.
Il est nécessaire de signer, préalablement au titre de propriété, un contrat de vente et d'achat, d'option d'achat ou de dépôt, où le prix est établi, le bien acheté est réglé et les conditions (délai des titres de propriété, répartition des charges, …), indiquant clairement si la TVA doit être ajoutée au prix, comme dans le cas des propriétés nouvellement construites, et le taux applicable selon le type de propriété et ses caractéristiques.
2. SIGNATURE DU TITRE DE PROPRIÉTÉ PAR NOTAIRE :
Cette phase consiste à signer le titre de propriété devant notaire, nous permettant d'enregistrer la propriété à notre nom. Le document indiqué doit inclure les conditions convenues pour la vente et les documents suivants doivent être présentés pour être joints au titre de propriété : Passeport valide. NIE.
Preuve des paiements effectués avant la signature des actes, pour attester de son existence réelle, obligation légale fixée pour éviter le blanchiment d'argent. Preuve écrite des moyens utilisés pour les paiements effectués lors de la signature des actes (chèques, lettres de change, billets à ordre, virements bancaires, hypothèques, …). Dans le cas d'être un étranger non-résident, y compris un citoyen de l'UE, la preuve de l'origine du total des fonds utilisés dans l'achat doit être présentée, à la fois dans les paiements avant la signature et lors de la signature des actes. La banque qui a reçu les fonds doit certifier leur origine à partir d'un compte de non-résident, à qui ils ont été crédités et les biens concernés, en l'identifiant (certificat d'investissement). Le vendeur doit fournir le dernier reçu de paiement de la taxe foncière (IBI), avec une date de paiement expirée, indiquant clairement la référence de la propriété au registre foncier.
3. APRÈS LA SIGNATURE DES TITRES DE PROPRIÉTÉ :
Indépendamment des obligations fiscales du vendeur, qui doit payer l'impôt sur les gains en capital (Plusvalía), c'est généralement l'acheteur qui assume les frais juridiques liés à l'achat de la propriété. Cependant, les deux parties peuvent préalablement convenir d'une répartition différente des charges générées jusqu'au moment où l'achat est enregistré au Registre Foncier. Néanmoins, les procédures suivies après la signature des titres de propriété sont :
Retrait du titre de propriété auprès du notariat. Les frais de notaire de la procédure d'achat représentent généralement 0,25 % du prix de vente (hors hypothèque), cependant, ils peuvent varier en fonction du nombre de pages de l'acte, du nombre de vendeurs et d'acheteurs et du nombre de biens impliqué. Le règlement des impôts est requis dans un délai maximum de 30 jours à compter de la date de la signature du titre de propriété, payable au bureau de règlement (Oficina Liquidadora) du gouvernement local (Junta de Andalucía) situé à côté du bureau d'enregistrement foncier où la propriété est situé, devant payer :u2028a 1 % du prix d'achat dans les propriétés avec TVA ajoutée (AJD) ;u2028a 8 % du prix dans les propriétés sans TVA ajoutée (ITP) ; Présentation et enregistrement des actes au bureau d'enregistrement foncier où se trouve la propriété. Les frais de greffe représentent environ 65 % des frais de notaire.
4. DÉPENSES :
- Notaire : Environ 0,25 % du prix de vente.
- Greffe : Environ 65 % des frais de notaire.
- Avocats : leur intervention n'est pas obligatoire et s'élève généralement à 1 % du prix, plus TVA
